Comportamento Anti-social no Condomínio

A vida em sociedade por si só gera vários problemas comportamentais. Problema ainda maior encontramos dentro dos condôminios, onde a convivência comum das pessoas é sentida em maior grau com o compartilhamento de partes do condomínio e com a proximidade entre as partes exclusivas das propriedades.

No Código Civil, há um capítulo que trata especificamente de Direito de Vizinhança, e dentro desse capítulo uma seção sobre o Uso Anormal da Propriedade (capítulo V, seção I).
No início dessa seção, encontramos o artigo 1.277 que diz:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Oportuno é destacar que, quando fala-se em "propriedade vizinha", não restringe-se apenas aquelas onde as propriedades tenham contato por alguma das faces, e sim qualquer proprietário ou possuidor que sofra influência de outra propriedade.

Justificadas por interesse público, as interferências deverão ser toleradas mediante pagamento de indenização pelo causador, conforme artigo 1.278 do Código Civil. Porém, o maior causador de problemas nos condomínios são as diferenças de costumes e desvios de comportamento.

É importante antes de prosseguir, observarmos o que o legislador enumerou como direitos e deveres dos condôminos, nos artigos do código civil que seguem:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1^o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2^o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Os direitos e deveres devem compatibilizar-se. O bem-estar comum estará sempre acima do bem-estar individual, ou seja, os incisos que tratam dos direitos individuais, como o Artigo 135 I "usar, fruir e livremente dispor das suas unidades" jamais poderão sobrepor-se aos incisos que protegem a coletividade, como o II e IV do artigo 1.336.

Como comportamento anti-social, podemos destacar alterações estruturais que possam colocar em risco a saúde da edificação e segurança de seus habitantes, manutenção de casa de prostituição na unidade autônoma, atentado violento ao pudor, vida sexual escandalosa, deficiência mental que traga riscos aos condôminos, exercício de atividade profissional nociva em imóvel com fim residencial, uso ou tráfico de drogas, brigas ruidosas e constantes. abrigo de animais em condições incompatíveis com a convivência humana e etc.

Consta ainda nos artigos 1.336 e 1.337, uma escala crescente de multas pecuniárias a ser aplicada nos casos de descumprimento, iniciando-se pelas multas constantes na Convenção do Condomínio, indo além para a multa de até 5 contribuições mensais do condomínio para o descumprimento das regras e avançando até o limite de 10 contribuições mensais, ou ainda além caso conste na Convenção conforme afirma Hamilton Quirino Câmara (2007, p. 157).

Apesar da doutrina recomendar a possibilidade de expulsão dos condôminos, o legislador, nesse capítulo do Código Civil, optou por dar mais valor ao direito de propriedade e permitiu pela letra da lei apenas a cobrança de multas. Claro que, com a reiterada cobrança de multas pecuniárias, pode o condômino ter de se retirar do condomínio por motivos financeiros.

Apenas com a cobrança de multas, o legislador tornou a suportabilidade das situações uma questão de preço. Sobre isso, versa Ruggiero:

" O suplício imposto aos moradores pelo mau uso, sobretudo quando convivem com vizinhos nocivos, escandalosos, imorais, barulhentos, desrespeitosos e loucos, vai continuar, se esse mau vizinho for rico. Em todos os países que cultivam o respeito ao se humano, sobrepujando-o ao da santíssima propriedade, o morador de conduta nociva é desalojado, seja ele proprietário ou não. O projeto foi sensível ao problema, mas adotou solução elitista: o condômino, ou possuidor, que, por causa do seu reiterado comportamento anti-social, tornar insuportável a moradia dos demais possuidores ou a convivência com eles poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo de suas contribuições. Então, aquela 'insuportável convivência', ditada pelo reiterado comportamento anti-social, passará a ser suportável, com o pagamento do décuplo das contribuições condominiais. Assim, a suportabilidade ou insuportabilidade será uma questão de preço. A multa tornará suportável o que era insuportável."

Em outros países, como Argentina e Espanha, a expulsão temporária é prevista na Lei. A expulsão definitiva é tratada ainda pelo Direito na Alemanha e Suíça. No Direito Francês e Italiano, a expulsão é possível se prevista na Convenção de Condomínio.

Mas então o que é possível fazer frente a condômino que pratica reiteradamente atos lesivos aos demais, e que pela situação financeira, pode arcar reiteradamente com as multas aplicadas?

Nesse caso, o Condomínio deve buscar em juízo a expulsão do condômino, apresentando provas inequívocas dos fatos e demais pressuspostos processuais. Com base no artigo 461 § 5º do Código de Processo Civil, pode o condomínio requerer a remoção de pessoas como forma de proteger seus direitos e de seus moradores.

Cuida ainda dessa matéria o próprio Código Civil, que em seus artigos 12 e 21 versa o seguinte:

Art. 12. Pode-se exigir que cesse a ameaça, ou a lesão, a direito da personalidade, e reclamar perdas e danos, sem prejuízo de outras sanções previstas em lei.
(…)
 Art. 21. A vida privada da pessoa natural é inviolável, e o juiz, a requerimento do interessado, adotará as providências necessárias para impedir ou fazer cessar ato contrário a esta norma.

 Dessa forma, podemos concluir que o legislador cuidou de forma implícita da expulsão de condôminos anti-sociais, permitindo que em casos de ameaça ou lesão a direitos da personalidade essa medida seja cabível.

Condomínio: Conceito e Teorias

Condomínio ocorre quando duas ou mais pessoas exercem o direito de propriedade e todas suas atribuições, quais sejam usar, gozar, dispor da coisa, sobre determinado bem.

A noção de condomínio contrasta de certa forma com a afirmação de exclusividade do direito de propriedade.

Roberto Pugliese (2005) fala sobre a questão da propriedade, afirmando que se um proprietário não pode exercer por completo seu direito de propriedade em comum com outro proprietário, sobre o mesmo bem e no mesmo tempo, não podendo cada um dispor da coisa por inteiro, não haverá qualquer contradição jurídica se a coisa pertencer em comum aos dois, tendo cada um apenas parte ideal sobre tal coisa. Diz ainda tratar-se de uma situação jurídica anormal, porém prevista e permitida dentro dessa anormalidade.

Trazemos de Pugliese (2005, p. 505) uma definição: “Condomínio é, como ser percebe, a antítese do direito de propriedade, mas que o mundo jurídico aceita, diante da realidade das coisas e das relações de direito, impondo regramento tanto anormal, como anormal é a relação condominial”.
Segundo Venosa, condomínio pode ser definido da seguinte forma:

O condomínio é modalidade de comunhão específica do direito das coisas. Trata-se
de espécie de comunhão. Para que exista condomínio, há necessidade de que o
objeto do direito seja uma coisa; caso contrário, a comunhão será de outra
natureza (VENOSA, 2003, p. 269).

Quanto a sua classificação, Câmara nos apresenta também alguns conceitos:

Condomínio legal vem a ser o definido em lei; o voluntário é o estabelecido
livremente pelas partes; o tradicional é o decorrente dos usos e costumes pela
coexistência de um bem em comum; o de fato é o que existe sem convenção e sem
base, necessariamente, na lei; o especial é o que é fundamentado em normas
específicas. O condomínio edilício, antes do novo Código Civil, era tratado,
entre outras denominações, como condomínio especial. (CÂMARA, 2007, p. 1)

Nos interessará nesse trabalho o condomínio legal, voluntário, materializado através do Condomínio Edilício.

Teorias

Frente a dificuldade de justificar-se a situação jurídica do instituto do condomínio, segundo Pugliese (2005, p. 506) surgiram algumas concepções teóricas, que podem ser postas em dois grandes grupos, distinguindo-se as posições adotadas pelos regimes jurídicos latinos e pelos demais.

A Teoria da Propriedade integral determina um único direito no condomínio, exercido indistintamente por cada um dos co-proprietários. O exercício dessa propriedade é sim limitado ao exercício dos demais co-proprietários, chamados também condôminos. Existe dessa forma o direito de propriedade sobre a coisa toda para cada um dos condôminos, sendo o condomínio o concurso de vários proprietários, que tem sobre a totalidade da coisa os mesmos direitos. Essa teoria é também chamada de Propriedade Total.

Outra teoria, chamada Teoria das Propriedades Plúrimas Parciais, afirma que cada condômino é proprietário de uma quota parte, contrapondo-se a primeira teoria. Segundo Maria Helena Diniz (2002), há no condomínio diferentes propriedades intelectualmente parciais, originando o condomínio pela união dessas partes.